广东高法：“以房抵债”，具备4个条件即可排除执行！

来源：深圳律师协会 张茂荣 发表于[2019-10-22]

“借名买房”、“离婚分房”、“以房抵债”——阻却执行的三大事由。

原创：张茂荣 信荣（全国）房地产律师团队首席律师

关于打官司的几个常识：

1、打官司只是手段，不是目的，目的在于执行；

2、打赢官司≠能够执行！如被执行人资不抵债，无财产可供执行；

3、被执行人名下有房，未必能够执行：如存在借名买房、离婚协议（给原配偶），以房抵债等情况。

本文就以房抵债的排除执行条件予以分析，包括抵债协议是否有效，是否可以排除执行，需具备哪些条件。

先看看广东省高级人民法院《关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》（简称《解答》）规定：

13.案外人主张涉案房屋是以房抵债取得，请求排除执行，如何处理？

意见：符合条件的，可以排除执行。案外人有充分证据证明，能够同时满足以房抵债协议真实有效、协议签订于房屋被人民法院查封之前、案外人在查封前已经实际占有涉案房屋，案外人对涉案房屋未能过户不存在过错的，可以排除执行。

说明：参照《执行异议和复议规定》第二十八条处理。案外人执行异议之诉的目的在于保护强制执行行为下真实权利人的合法权益，实践中并不禁止以房抵债行为，查明属实的，应保护债权人利益。

据此可以得出结论：

A、以房抵债行为并不为法律所禁止，协议不但合法有效，而且还可以排除债务执行；

B、以房抵债协议排除执行需具备四个条件：真实有效、查封前签订、查封前占有，不存在过错。

以果溯因，逆向思维，作为案外人的抵债债权人，为确保抵债安全，建议有针对性地做好四个方面的工作：

1、确保以房抵债行为是抵债人（房屋所有权人）真实意思表示，协议真实有效（必要时可以公证或见证）；

2、以房抵债前先行查档，确保抵债房屋未被查封；

3、签署《交房确认书》，拿到钥匙，实际占有房屋，办理物业、水、电、燃气、有线电视等更名手续，并保留相关证据；

4、尽快要求办理过户，确保非因己方原因迟延。

信荣说：“私约”优先，于债权人不利，无购房资格的以房抵债协议或不能排除执行。

同前“两文”信荣说一样，以房抵债协议也属于抵债双方“私约”，外人难以知晓，于债权人严重不利，民间借贷出借款时且不可仅看产证。 

没有购房资格确定不能过户，对此情况下的以房抵债（约定待具备资格后再行过户）如何处理，《解答》并未明确，不排除执行法院认为属于案外人过错，从而不支持排除执行。